海淀楼市多了一朵“澐”：臻澐

乐居财经北京 徐迪 3月31日，华润+中铁+招商海淀朱房29地块案名发布：臻澐。

“臻”于中国硅谷全球科创新极的传奇新程，“澐”于时空长河上下而求索的浩浩汤汤。

项目介绍强调开篇全新海淀，聚焦华润的区域标杆影响力，提到的北京橡树湾、海淀幸福里、清河万象汇，均为华润置地操盘项目。

“澐”字今年在海淀存在度有点高，本月开盘的海开颐海澐颂也带了个澐字，功德寺的和樾望云，还有一朵不带水的“云”。

海淀无海，自有其潮，臻澐的水纹，暗合了南侧清河水。

项目面积段预计为140-300㎡全改善户型，主力180㎡以上大平层，标准层高3.1米+，部分达到3.4米。

预计开盘价12.5-13万/㎡，对比橡树湾13万+的二手房，以及隔壁建发30地块14万+的预计价格，臻澐这个价位打出了价格差，或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。

1月2日，华润置地联合体以91.52亿元的价格摘得海淀朱房0029地块，楼面价8.92万/㎡，溢价17.33%。

1月21日，项目开发主体北京华润招铁海泽置业有限公司成立，注册资本50亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口的持股比例分别50%、40%和10%。

董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥，总经理招商蛇口北京公司副总经理于海波。

早在春节之前，朱房29地块就已发出了方案设计、施工图设计、监理以及全部建设工程的招标计划。

根据招标计划，项目整体投资估算约15.8亿元。

用地规模4.27万㎡，容积率2.4，地上建筑规模约10.26万㎡，控高48米。

预计是16F左右小高层产品，按照200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应。

此外，在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，“朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。”

借助于过去20年华润橡树湾的操盘经验，认真研究了海淀高知家庭生活方式，1-5期产品积攒下来的海淀北高端业主成了新项目绝佳的调研样本，他们对于当下生活空间以及住房功能的需求，下一步都会在朱房29项目的产品里有所体现。

强调“双View”豪宅的概念，因为周边大部建筑是限高的，朱房29地块16层的楼高，南可观景水木清华，西可远眺群山晚霞，俯瞰还有清河水景。全板块视野资源顶配，即使海淀仍然盖不了阳台，但窗户预计会开到极致，卖窗帘的可以盯死这个项目。

同时，48米限高+2.4容积率，楼间距可以做得很大，有充裕空间可以做园林景观，西山、大院、河景，豪宅属性拉满。

为了解决西侧高速噪音问题，据说要上黑科技。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计2026年初开工，2027年6月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先隔壁的建发30地块。价格上，29地块地价成本比30地块要便宜6000元/平，销售定价弹性相对更大。

往西隔着京新高速的树村8号地，3月18日即将完成出让，总建面7.3万平米，容积率为1.6，限高18米，预计为6层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望云、和樾玉鸣，指导价10.5万/平，目前均已开盘，和樾望云一周时间完成了七成房源的网签。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约9万/㎡；

海开圆明天颂，2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。