吃下回炉地块，建发下跃产品曝光

文/乐居新媒体 魏薇

再入北京丰台四环，建发房产将落地其在京的首个“风雅宋韵”系列产品。

12月27日，丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块项目规划设计方案公示。

从平面图来看，项目拟建设11栋6-18F住宅楼及若干配套楼，多数采用退层错落式建筑结构。小区中间的4栋楼，4#-7#为17到18层小高层；东南角9#楼18层，西南角8#15层，其余均为11层以下洋房。

中央楼栋4#楼主体17层，北户16层，首层局部架空；相邻的2#楼为7层洋房，首层局部架空。两栋带架空层的楼栋围绕在下沉庭院两侧，可整体打造成会所空间，另一侧正对小区主入口。

所有的楼栋都标记有窗井，结合地下与地上1:2的建面比例，预计一层房源会带地下室搭配出售。规划图显示，项目总建筑面积92422.92㎡，其中，地上建筑面积60828.00㎡，地下建筑面积31594.91㎡。

所有户型南向均配备了外露阳台，未封闭的阳台，通常只计算一半的面积。

位于小区中轴线的4#和7#楼，楼间距最大，为65.48米。4#楼紧邻下沉庭院，如此大的楼间距也将带来更好的景观视野。

小区最南侧是两栋洋房，6层高的11#楼是整个小区中最矮的楼栋，但是未在规划图中看到楼梯位置。

有消息表示，该项目有望在建筑立面、园林打造和户型设计等方面进行突破创新，还将配备会所，会有泳池、健身房等功能。目标客户主要面向改善人群，预估主力面积段为建面约110-165平米的三居、四居。

建发拿下的这块地是个回炉地块。

8月20日，北京规自委首次上架NY-030（南区）地块，出让规模为5.39万平方米，容积率为2.4，地上建筑规模达12.93万平方米，起始价为52亿元，楼面地价约为4.02万元/平方米，销售指导价定为8.3万元/平方米。

9月9日，北京规自委发布对《挂牌文件》附件中的《“多规合一”协同平台审核意见的函》进行调整；随后于9月19日发布公告暂停该地块的出让。

10月25日，北京规自委再次挂出该地块的出让公告。地块变成了8月20日挂牌时的“迷你版”，土地面积缩小至3.04万平方米，地上建筑规模调整为6.08万平方米，楼面价降低至4万元/㎡，起始价也降至24.32亿元。

为了提高地块吸引力，地块的容积率从原来的2.5降到了2.0，低于北边建发璟院的2.2和南边中海公元里的2.4。这一调整使得整个地块条件变得更加优质。

11月29日，福州裕诚房地产以24.35亿元底价摘得此地块，楼面价约4万元/㎡，销售指导价8.3万元/㎡，浮动8%。地块方正，且没有配建。

实际上，福州裕诚是建发房产的“马甲”，它的母公司汇成佰悦也是建发房产的老朋友。建发在北京的观云项目，开发主体为北京兆祥房地产开发有限公司，由建发国际全资附属公司厦门益悦置业有限公司控股70%，福建雄旺房地产和汇成佰悦分别持股15%。观云所处地块，也是建发找“马甲”抢来的。它是福建雄旺房地产于2023年6月以16.56亿1.2万㎡现房销售面积竞得。

地块周边来看，竞品项目建发·璟院在2023年3月开盘，目前已基本清盘，网签均价7.9万元/平方米。目前在售新盘主要是中海公元里，今年3月份入市，共622套房源，面积段116-177㎡户型，销售指导价7.8万/㎡，目前网签40套，成交均价6.25万元/㎡。