太平洋证券：重启土储专项债 存量用地加速去库存

太平洋证券发布研报称，随着专项债政策工具的推出，有助于改善房企资金状况，提高经营能力，加快盘活存量土地，从土地端对于房地产市场止跌回稳起到推动作用。目前多地积极响应政策，发布公告公开征集收回收购存量闲置土地，但多数为三四线城市及县城，部分地区也有政府收回收购企业存量土地落地。考虑到收回收购土地仍面临抵押债权关系、定价等方面的问题，后续政策效果有待进一步观察，建议关注相关地方国企及开发商。

太平洋证券主要观点如下：

拿地开工率低，中央出台支持盘活存量闲置土地相关政策。

2021年房地产行业下行周期中，民企大量退出土地市场，城投起到拖底作用，但开发能力较弱。5月17号国务院政策例行吹风会提及“支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地”。随后，自然资源部及国家发改委出台了一系列关于妥善处置闲置存量土地的政策措施。

时隔五年重启土储专项债，加快消化存量土地。

11月11日，自然资源部公布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为收购土地提供了具体的指导策略。土储专项债起于2017年，2019年9月停止发行。专项债收购存量土地有助于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。

多地公开征集收回收购存量闲置土地。

目前多地发布公告公开征集收回收购存量闲置土地，包括安徽省淮北、池州市，四川省遂宁、自贡市，以及金沙县、永福县等地，以三四线城市及县城为主。但收回收购土地面临的挑战。抵押债权关系复杂，土地价格下跌预期，回收定价存在一定矛盾。

地方政府“收储”存量房案例。

广州收回收购三幅未开发闲置土地。今年下半年以来，越秀先后发布三则公告，广州市土地开发中心收回/收储白云区广龙地块、番禺区暨南大学北侧地块以及大干围地块。政府拟收购华侨城武汉洪山区TOD项目地块。天津市东丽区土整中心收购天津津投城市开发沙柳北路地块。岳阳市土地储备中心收购华升股份控股子公司地块。

投资建议：

目前我国房地产市场供求关系已发生根本变化，5月17日国务院会议提及支持地方政府收回、收购闲置存量住宅用地后，11月重启土地储备专项债，在资金方面给予地方政府收回收购土地重要支持。考虑到收回收购土地仍面临抵押债权关系、定价等方面的问题，后续政策效果有待进一步观察，建议关注相关地方国企及开发商。

风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用违约风险；房地产政策落地进程不及预期。