中交城投放弃了“邻居”

文/乐居财经  李奕和

广州黄埔首个得房率130%的地块项目，揭开了一角面纱。

1月2日，广州规自局披露了HPG-NG-06地块将军山片区一号地住宅项目批后公示。

文件显示，项目规划用地总面积3.39万平方米，容积率2.81，建筑密度26.13%，绿地率35%，总建筑面积14.57万平方米，其中计算容积率建筑面积9.53万平方。规划机动车位1151泊，非机动车位974泊。

根据总平图，该项目将建设12栋高层、小高层住宅，首层全部架空6米。其中，1号楼31层、高96.85米，2号楼和3号楼32层、高99.85米，4-12号楼均为16层、高53.95米。

也就是说，项目仅有3栋是超30层的高层，剩下的9栋楼都是16层的小高层。从阳台数量和入户门看，1-3号楼均为4户设计，4-12号楼则大概率为2户设计。

公建配套上，项目需建设有公共图书馆分馆、文化室、居民健身场所，快递送达设施(智能快件箱、快递快餐收发点)、调蓄设施、其他商业服务设施等。

地块是由中交城投联合在一个月前拿下的。2024年12月2日，广州黄埔区广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块迎来出让，最终被中交城投联合广州峻森投资有限公司以底价8.54亿元拿下。

除却配建，地块的折合楼面价约为9482元/平方米。

广州峻森投资其实是广州科学城集团旗下公司。也就是说，项目是被中交城投、科学城集团拿下的。拿地不久，双方就成立了广州中宜埔峻房地产开发有限公司，目前股权结构显示，项目由中交城投（广东中交城市投资发展有限公司）持股70%，科学城集团方面持股30%。

往上穿透，中交城投由中交城投控股（中交城市投资控股有限公司）100%持股。

中交城投控股近段时间以来业绩有所下滑。数据显示，2024年三季度，中交城投控股营业收入54.02亿元，同比下降40.16%；净利润13.16亿元，同比下降21.26%。资产负债率则由2023年的65.49%，上升至69.82%。

因为是黄埔首个超新规地块，HPG-NG-06地块上市以来便备受关注。

地块的出让条件约定：鼓励采用“大阳台”设计，阳台、入户花园、飘窗等空间的面积，不超过套内建筑面积的20%，可以按照一半面积来计算。意味着该项目的新房得房率，理论上可以做到130%。

乐居财经查阅项目的概念规划及建筑施工图设计任务书，项目定位为“打造高品质住宅小区，纯改善花园社区楼盘”，并且都是120平方米以上的大户型。

户型配比（面积比）上：120~125㎡占比27~30%，132~135㎡占比25%，145~148㎡占比10%，165~167㎡占比30%，185~188㎡占比5%~8%。

从如今披露的总平图看，项目定位改善盘已经确凿无疑了。

项目的主出入口设在北侧，并打造了酒店式环岛社区入口。主入口的门楼高度两层，达到7.7米。主入口的中央还营造了下沉式庭院。这种设计，一般也只能从改善项目里面看到。

另外，项目东侧还有个一个次出入口门楼，同样是两层，高度8.55米。

值得一提的是，项目的4-6号楼、9-12号楼均有两个楼栋出入口，两个出入口中间的位置则是绿化和公共开放空间。如果以这部分楼栋一层两户看的话，基本就是一个楼栋东、西侧两个单元每个单元一个出入口。给人一种尊贵的仪式感。

应该说，项目的亮点还是不少的。除了是超新规产品，项目的园林绿化面积也不小。项目的南侧和西侧还规划有机械城公园。

这或许也是开发商在南边楼栋一字排开，只做了大面宽的16层小高层的原因。毕竟，机械城公园景观资源，是一个不错的卖点。

关于这一点，项目的设计任务书也有提到。项目的设计理念有“三重体系”：社区感、公园感、体验感。“六大策略”：营造规划景观产品一体化；打造大面宽产品全幕园景；营造礼序归家流线；营造独特气质立面形象；打造超级中庭空间串联整个社区；营造酒店式尊贵体验。

如果后续能落实得当，项目的品质还是值得期待的。

不过项目也并非没有缺点。首要的一点，项目在交通区位上，虽临近地铁5号线和13号线的交汇点夏园站，但属于老黄埔较为偏远的地带，靠近新塘。从区域客群看，更多是刚需客群为主，而项目打造了大户型的改善项目。

另外根据相关规划，地块是将军山板块首次出让居住用地，该片区属穗港智造特别合作区范围，定位“产城融合新样板”，除了住宅用地还有工业用地、教育用地和服务设施用地等，板块土地性质较为复杂，也给开发商的操盘能力带来一定考验。

目前，项目周边主要还是以村和厂房为主，配套完善度和城市界面还有待改善。根据规划，整个将军山板块后续还有9宗宅地待挂牌出售。周边配套和开发仍需一定的时间。

周边可对比的新盘，贝壳找房显示，距离项目不远的万科黄埔新城均价3.3万/平方米，越秀星航3.3万/平方米，卓越招商臻珑府4万/平方米，中建海丝城3.4万/平方米，中建未来方洲4.2万/平方米。