中金：维持万物云(02602)“跑赢行业”评级 目标价30.58港元

中金发布研究报告称，维持万物云(02602)“跑赢行业”评级，看好公司长周期下基于住宅、商企、科技、城市等场景的多赛道、全方位综合竞争实力，目标价30.58港元。维持盈利预测不变。公司股票目前交易在基于核心净利润的9.6倍2024年市盈率，按下半年55%派息比例测算全年股息收益率为8.0%。

中金主要观点如下：

“蝶城+”与“企服+”战略延续并升维。

“蝶城+”方面，公司在2014-2024年实现了规模经济和效率提升，并叠加了朴邻、研选等生态;展望未来，公司将远期蝶城数量目标设定为1000个，同时计划纵向深入更宽的价格区间和更多的服务领域。“企服+”方面，公司依托万物梁行、祥盈企服、万睿科技等成熟业务平台，已具备向企业客户提供多元服务的专业能力;下一步公司拟加深挖掘商业潜力，向能源管理等方面做能力升级，同时在空间延展方面进行新的探索。

发布灵石产品，引入智选概念，亮相丹田品牌，宣布社商合作。

“灵石”为万物云自主研发的软件硬件一体化边缘处理器产品，这一AI大脑在巡检、守门、验单等功能测试中表现出全面领工的性能，公司拟充分利用以灵石为代表的科技能力重塑物业服务。“智选”产品则直击行业定价痛点，致力于将服务选项和定价权利交还给业主、提出菜单式弹性定价。公司估计全国超七成小区物业费处于2元以下区间，若将产品下探到1-2元市场，则价值街道内可增加商机110%。新亮相的丹田物业为校园和医院领域的专业服务商，其于2024年1月并表，该行预计1H24其贡献商企年化饱和合同额6-7亿元、贡献财务收入超3亿元。公司亦在睿见大会上宣布与高和资本的战略合作，双方拟创设基金，利用万物云的蝶城资源及已收购商业管理能力优势，共同探索社区商业赛道机遇。

2025-2027年关键词：资产、低碳、AI。

公司定义了下一个三年的能力建设关键词：“资产”指从物业管理升维资产管理、向上下游业务链延伸、全面服务不动产持有者;“低碳”指建设能源管理专业能力以抓取市场红利;“AI”指将继续推动技术进步并深入落地应用。

风险

项目拓展进度不及市场预期，开发商关联业务拖累程度强于市场预期。