中金：产业园REITs估值出现修复企稳行情

中金发布研报称，截至2024年11月末，我国产业园区上市产业园REITs已达12只，总市值突破200亿元，占全市场市值15.5%，呈现“数量较多，单体规模较小”特征。复盘过去三年产业园REITs二级市场表现，基本面波动是产业园REITs估值调整的主要因素。今年以来，在经历过充分估值调整后，叠加部分项目出现经营触底企稳迹象，产业园REITs估值出现修复企稳行情。总体上，产业园项目基本面正处于筑底阶段，且估值或已位于合宜区间，具备中长期配置价值。

三大维度评价产业园区

中金认为，好的园区能够同时为政府和企业部门创造价值：一方面企业能够通过入驻园区实现生产要素集约化，更大限度实现经营目标；另一方面政府部门通过促进企业以及产业聚集，提升区域经济竞争力，增加财税收入，进而形成再投资和区域发展正循环。在上述约束下，三大维度以判断产业园区资产的优势，分别为工业区位(属经济地理学范畴)、竞争格局和运营能力。现阶段我国产业园区资产仍处于去化阶段。供给端，北上商务园区供给分化，其中北京市场或已度过短期供给高峰，而上海市场供给尚处于高位。

需求端整体仍然偏弱，北上商务园区净吸纳量尚未现明显修复

需求结构来看，核心城市TMT、医药生命科学及制造业新增租赁需求相对旺盛。在当前宏观及供需形势下，产业园区业主普遍采取以价换量策略，市场租金价格有所下调。资产价格端，监测商务园区资本化率有所抬升，当前与非核心区甲级写字楼资本化率接近。总体上，现阶段产业园区资产仍处于去化阶段，但伴随产业园区供给速度放缓，加之政府近期出台一揽子增量政策以支持经济稳定增长，产业园区供需压力有望逐步缓解。

风险因素：宏观经济环境变化风险；行业竞争加剧；政策调整风险。