华润置地202轮抢来地王：叠拼+高层+保障房

文/乐居新媒体  严明会

拿地20天后，华润置地联合体在上海浦东新杨思的“地王”项目规划公示。

从规划方案看，项目拟建10幢13-19层高层住宅、12幢4层多层住宅、配套公建用房以及3幢电业站。总面积5.3万㎡，容积率2.0，控高60米，规划建筑面积16.5万㎡，其中地上11.5万㎡，地下5万㎡。

预计12幢4层楼栋将做成叠拼产品，从总平面图来看，这部分房源集中位于项目西南部；其余10幢小高层中，3-9#楼做了首层架空（5、8、9为局部架空）。小区内的高层和叠拼之间通过9米宽的公共通道隔开。一栋保障房被放置在了项目的东南角，一共19层。

高层住宅主力面积大约会在115至120平方米之间，叠拼大约在180至200平方米之间。

华润置地很擅长做会所，此项目中依然有所体现。在距离主入口最近的2#楼北侧留有下沉庭院空间，预计将做成小区会所，向北可依次连接带架空层的楼栋，作为会所拓展空间。

该项目所在地块是上海今年七批次土拍中最热门的，也是自上海实施“双高双竞”交易规则以来首个触发竞“高品质建设”指标的地块。项目三项竞“高品质建设”指标全部拉满到上限值，装修标准提升至5000元/㎡，公共服务设施300㎡，高端人才住房配建比例达到2%。

11月27日，该地块经过202轮竞价，华润置地、越秀与中能建组成的联合体以总价78.969亿元竞得，成交楼面单价达到了74426元/平方米，溢价率40.37%。

有业内人士预计，地块有7%不可售，加上建安含装修、公建配套、税收及营销费等，本次地块未来的保本价或不低于11万/平，未来入市价格大概率会突破12万/平。

竞拍完成后，市场上出现了这样的声音：今年不买新杨思，明年再买贵两万。也有评论说：新杨思业主赢麻了，顷刻间赚了几百万。

因为在地块东侧一路之隔，新杨思上园项目的单价不到10万。

上园项目在今年4月30日首次开盘，累计推售4个批次共612套住宅，主力建面87-166㎡三居四居，目前网签509套，去化率超83%，成交均价约9.96万/㎡。

项目所在地是浦发集团所属浦房集团在2022年9月获得，容积率1.7，限高40米，均为13层的小高层，楼面价50243元/㎡，房地联动价9.9万元/㎡。

两年时间过去，“面粉”的单价涨了两万多。

杨思是浦东南部的一个大板块，属于大三林的一部分。新杨思是个新兴板块，位于三林镇、北蔡镇两镇交界之处，总面积约2.72平方公里，是浦东“金色中环发展带”“3 5”重点地区之一。

2022年4月，新杨思核心区控制性详细规划出炉，将围绕高质量发展理念，把该区域打造成为面向未来、面向国际的时尚文化展示区、国际消费体验区、品质生活示范区、生态智慧样板区。

新杨思还处于开发早期，现阶段来看，区域内的配套还不算成熟。地块南侧，就是新杨思规划的核心区，规划有绿地公园、商办、商业/文化等。

教育设施方面，有上海市杨思中学、新世界实验小学，此外，项目东侧幼儿园已开工，预计2026年竣工；南侧九年一贯制学校已立项，预计2025年开工，2028年竣工，办学规模按27班设置。

这所九年一贯制学校学校配备了游泳馆，这样的硬件设施在全上海公办体系内都很少见。有市场信息显示，大概率会是华二。

美好的区域规划加上如此高配置的学校，如此看来，这块地贵得有道理。