西南证券：详解地产转型后的财政、金融以及新质生产力：新旧动能如何平稳接续？

摘要房地产从商品化“旧模式”步入双轨制“新模式”。当前我国房地产行业的供求关系发生重大变化，“旧模式”难以为继，“新模式”逐渐拉开序幕。在转型的过程中，“旧模式”的弊病逐渐浮出水面。首先，个别房企债务问题暴雷，目前正加快境内外债重组；其次，房地产销售走弱，导致库存高企、房价下跌。2023年房地产市场整体运行较为低迷，市场仍在调整修复中。转型的同时，加快“新模式”的建设，一是加大保障性住房建设和供给，二是房地产业向“双轨制”转型，保守估计2024城中村改造等的投资规模为1万亿元左右，拉动固定资产投资约2个百分点。“土地财政”不可持续下，财税体制加快改革。随着房地产行业逐渐向“新模式”转型，关系紧密的地方财政和城投公司也不可避免地受到影响。因为房地产行业转型过程中带来的阵痛，城镇化减速，土地价格下跌，此前的“房地产土地财政”模式也受到挑战，而且由于地方政府对城投平台的债务提供了隐性担保，带来了潜在的政府债务违约风险。转型的路径主要有两方面：一是城投平台加快转型升级，比如对于资产质量较低的企业进行破产清算、兼并重组等；二是新一轮的财税体制改革，央地财政关系调整，缓解“土地财政”下滑所带来的影...